Fundos de Investimento Internacionais de volta a Portugal em 2009?

O período de Maio a Setembro de 2008 foi bastante desconfortável para todos os que estivemos envolvidos no mercado imobiliário não residencial. Todos observámos, enquanto se desintegraram transacções em todos os sectores e os fundos internacionais fecharam as portas para se prepararem para climas tempestuosos.

Cerca de 5 ou 6 investidores oportunistas têm vindo a sobrevoar Portugal desde o ano passado. Este tipo de compradores têm vindo a procurar entidades com forte necessidade de vender, bem como produtos com retornos bastante apetecíveis e rápidos (3-5 anos). Alguns destes ‘abutres’ conseguirão quase de certeza fechar uma operação nos próximos 6 meses. No entanto, ao contrário de outros mercados mais sobreaquecidos, não têm até agora conseguido atingir os seus objectivos: adquirir activos de grande qualidade, em grande escala e com descontos substanciais.

Uma das peças essenciais da mecânica do mercado imobiliário português é o capital dos grandes investidores internacionais core. É o retorno deste tipo de compradores que é absolutamente essencial para o mercado. Esse capital estrangeiro vem em grande parte da Alemanha e Reino Unido, representando aproximadamente 50% nos 4 ou 5 anos anteriores ao ‘congelar’ de 2008.

Após cerca de um ano, felizmente temos vindo a testemunhar ao início do descongelamento do mercado. Os primeiros compradores a regressar têm sido fundos portugueses e investidores privados, tendo alguns edifícios de escritórios vindo a ser transaccionados já este ano, verificando-se um gradual regresso do clima de confiança.

O que será decisivo para o regresso dos investidores internacionais core será uma combinação de factores: o equilíbrio entre inflows e outflows e a sobre-concorrência nos principais mercados europeus. Em Londres, verificam-se já transacções onde existem várias ofertas para edifícios de escritórios prime, bem como uma descida de 0,25% do prime yield. À medida que as melhores oportunidades vão desaparecendo, os investidores viram-se para os mercados da Zona Euro que estão política e economicamente estáveis relativamente aos mercados emergentes.

Alguns alemães reabriram os seus fundos abertos e são este tipo de investidores que provavelmente voltarão ao mercado. Com a melhoria substancial de net inflows, muitos fundos alemães com propósitos de investimento para 2009, estão ainda longo de atingir os objectivos mínimos. Isto quer dizer que poderemos vir a testemunhar um aumento da actividade no mercado e ao regresso dos fundos internacionais para activos seguros durante os últimos meses de 2009.