Através da Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro, foi publicada a autorização legislativa concedida pela Assembleia da República ao Governo, que lhe permite aprovar o regime jurídico da reabilitação urbana e alterar o regime jurídico das obras em prédios arrendados.
Embora esta autorização tenha validade de 120 dias, na prática caduca no próximo dia 27 de Setembro, data da realização das próximas eleições legislativas.
Também foi publicado o acórdão do Tribunal Constitucional que considerou não inconstitucional esta lei de autorização.
De acordo com o agora estabelecido, o Governo poderá aprovar em breve:
- o regime jurídico da reabilitação urbana em áreas de reabilitação urbana e dos edifícios nestas situados;
- o regime de denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos e da actualização de rendas na sequência de obras com vista à reabilitação.
Reabilitação urbana
No âmbito da reabilitação urbana, o Executivo poderá legislar com o seguinte sentido e extensão:
- definir as atribuições e as competências das autarquias locais para promover a reabilitação urbana de uma ou mais áreas do território municipal, através da delimitação de áreas de reabilitação urbana e da gestão e execução de operações de reabilitação urbana;
- determinar os direitos e as obrigações de proprietários e de titulares de outros direitos, ónus ou encargos relativamente aos edifícios a reabilitar, consagrando o dever de reabilitação como um dever de todos os proprietários de edifícios ou fracções que abrange, nomeadamente, todas as obras necessárias à manutenção ou reposição da sua segurança, salubridade e arranjo estético, destinadas a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva aos edifícios e fracções, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas;
- estabelecer as obrigações dos proprietários e de titulares de outros direitos, ónus ou encargos relativamente aos imóveis a reabilitar no âmbito das operações de reabilitação urbana, nomeadamente quanto às acções de reabilitação que devem ser realizadas e aos prazos que devem ser respeitados;
- prever que nas áreas de reabilitação urbana se apliquem regras especiais, designadamente quanto ao controlo urbanístico prévio de operações urbanísticas;
- prever a criação de regimes especiais de tributação do património em áreas de reabilitação urbana, incluindo benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT);
- consagrar regras especiais de financiamento das operações de reabilitação urbana, quer permitindo aos particulares o acesso a programas de apoio à reabilitação urbana, quer conferindo às autarquias locais o poder de aceitar e sacar letras de câmbio, conceder avales cambiários, subscrever livranças, bem como conceder garantias pessoais e reais, relativamente a quaisquer operações de financiamento promovidas por entidades gestoras no âmbito de operações de reabilitação urbana;
- determinar as condições em que entidades empresariais podem ser encarregadas da promoção, coordenação e execução de concretas operações de reabilitação urbana, nomeadamente por via da delegação das competências municipais;
- definir os instrumentos de programação a utilizar em sede de reabilitação urbana, consagrando regras especiais em matéria de planeamento urbanístico, designadamente, estatuindo um regime especial de elaboração e acompanhamento de planos de pormenor de reabilitação urbana, respectivo conteúdo e efeitos e prevendo que estes possam prosseguir os objectivos dos planos de pormenor de salvaguarda do património cultural, substituindo-os quando a área de intervenção contenha ou coincida com património cultural imóvel classificado ou em vias de classificação, e respectivas zonas de protecção, que determine a elaboração de um plano deste tipo;
- determinar os termos em que a vigência de um plano de pormenor de reabilitação urbana, que prossegue os objectivos de plano pormenor de salvaguarda do património cultural, não dispensa a emissão de parecer prévio favorável por parte da administração do património cultural competente, relativamente a operações urbanísticas que incidam sobre património cultural imóvel classificado ou em vias de classificação como de interesse nacional ou de interesse público ou sobre imóveis situados nas respectivas zonas de protecção, determinando a obrigação de se proceder à sua identificação no plano;
- estabelecer o regime do direito de preferência nas transacções onerosas de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana;
- definir os direitos dos ocupantes dos edifícios ou fracções a reabilitar durante a acção de reabilitação que implique o seu desalojamento, em especial o direito a realojamento temporário.
O Governo poderá também criar instrumentos específicos de política urbanística, designadamente expropriação, venda ou arrendamento forçado, e constituição de servidões, nos casos em que os proprietários não cumpram o dever de reabilitação dos seus edifícios ou fracções e, em concreto:
- estabelecer um regime de venda forçada ou de expropriação de edifício ou fracção se o proprietário violar a obrigação de reabilitar ou alegar que não pode ou não quer realizar as obras e trabalhos necessários, devendo o edifício ou fracção ser avaliado nos termos previstos no Código das Expropriações e, tratando -se de venda forçada, vendido em hasta pública a quem oferecer melhor preço, garantindo -se, no mínimo, o valor de uma justa indemnização, e se dispuser a cumprir a obrigação de reabilitação no prazo inicialmente estabelecido para o efeito, contado da data da arrematação, beneficiando o proprietário de todas as garantias previstas no Código das Expropriações, com as devidas adaptações;
- estabelecer um regime de arrendamento forçado se o proprietário, em prazo razoável, não proceder ao ressarcimento integral das despesas incorridas pela entidade gestora com obras coercivas, pelo prazo máximo de cinco anos, prevendo-se a possibilidade de este solicitar a expropriação ou venda forçada do edifício ou fracção.
Quanto às alterações a introduzir no regime jurídico aplicável à denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, e à actualização da renda na sequência de obras com vista à reabilitação, o Governo pode legislar com o seguinte sentido e extensão:
- estabelecer que o senhorio que pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, nomeadamente de conservação, reconstrução e demolição, pode denunciar o contrato de arrendamento ou suspender a sua execução pelo período de decurso daquelas;
- prever que a denúncia do contrato de arrendamento para remodelação ou restauro profundos e demolição obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa, ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda e inclui o valor das benfeitorias, ou a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos, no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos;
- definir que não há lugar a indemnização ou realojamento pela denúncia do contrato de arrendamento quando a demolição seja necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes ou decorra de plano municipal de ordenamento do território;
- prever que a suspensão do contrato de arrendamento durante o período de decurso das obras para remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo;
- prever que o senhorio que realize obras de reabilitação possa proceder à actualização da renda;
- criar um regime especial transitório para os contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), de 1990, em que a sua denúncia para remodelação, restauro profundos ou demolição confere ao arrendatário o direito a ser realojado;
- criar um regime especial transitório para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor das alterações introduzidas ao RAU em Setembro de 1995 relativas ao exercício de comércio, indústria profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais, em que a sua denúncia para remodelação, restauro profundos ou demolição confere ao arrendatário não habitacional o direito ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, considerando-se o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de cinco anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida (actualmente, este valor corresponde a 27.000 euros).
Aprovada em Conselho de Ministros reabilitação urbana e de obras em prédios arrendados
Depois de ter sido publicada a lei que autorizava o Governo a criar o regime jurídico da reabilitação urbana e a alterar o regime jurídico das obras em prédios arrendados, o Executivo aprovou em Conselho de Ministros os diplomas sobre estas matérias.
Regime jurídico da reabilitação urbana
Segundo o Governo, este regime permite realizar dois tipos distintos de operação de reabilitação urbana:
- operação de reabilitação urbana simples - é essencialmente dirigida à reabilitação do edificado, e tem como objectivo a reabilitação urbana de uma área;
- operação de reabilitação urbana sistemática - acentuando a vertente integrada da intervenção, dirige-se à reabilitação do edificado e à qualificação das infra-estruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilização colectiva, com os objectivos de requalificar e revitalizar o tecido urbano.
O acto de delimitação da área de reabilitação urbana, sempre que se opte por uma operação de reabilitação urbana sistemática, tem ainda como imediata consequência a declaração de utilidade pública da expropriação e da venda forçada dos imóveis existentes ou da constituição de servidões.
As entidades gestoras das operações de reabilitação urbana poderão ser os próprios municípios ou entidades do sector empresarial local existentes ou que venham a ser criadas. Se estas entidades gestoras de tipo empresarial tiverem por objecto social exclusivo a gestão de operações de reabilitação urbana, consideram-se sociedades de reabilitação urbana, admitindo-se, em casos excepcionais, a participação de capitais do Estado nestas empresas municipais. Em qualquer caso, cabe ao município, sempre que não promova directamente a gestão da operação de reabilitação urbana, determinar os poderes da entidade gestora.
Obras em prédios arrendados
Este diploma altera o regime aplicável à denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, de forma a tornar-se compatível com o regime jurídico da reabilitação urbana em áreas de reabilitação urbana e dos edifícios aí situados.
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